Chương 7 - Các lĩnh vực đi đầu trong token hóa tài sản

– Bất động sản, tín dụng doanh nghiệp, trái phiếu chính phủ, tài sản trí tuệ
– Mô hình tài chính RWA áp dụng cho thị trường mới nổi

7.1. Không phải tài sản nào cũng dễ token hóa

Token hóa không phải là phép màu khiến mọi tài sản trở nên dễ đầu tư hay thanh khoản. Trên thực tế, một số loại tài sản có đặc điểm phù hợp tự nhiên với blockchain:

• Có giá trị rõ ràng và được thị trường chấp nhận

• Có dòng tiền dự đoán được (cashflow-based asset)

• Có thể chia nhỏ và dễ định giá

• Có khung pháp lý tương đối ổn định

Do đó, những lĩnh vực đi đầu trong token hóa không phải ngẫu nhiên, mà phản ánh chính nhu cầu thanh khoản, niềm tin thị trường, và khả năng tích hợp công nghệ.

7.2. Bất động sản – “Tảng băng khổng lồ” đang được rã đông

Vấn đề cũ:

• Bất động sản là tài sản trị giá lớn, khó chia nhỏ, thanh khoản thấp, rào cản gia nhập cao.

• Nhiều người có tài sản nhưng không thể huy động vốn hoặc đầu tư xuyên biên giới.

Cơ hội với token hóa:

• Biến bất động sản thành token có thể giao dịch 24/7, sở hữu theo tỷ lệ (fractional ownership)

• Kết nối chủ đất – nhà đầu tư nhỏ – thị trường thứ cấp

Dự án tiêu biểu:

Theo báo cáo từ BCG (2022), bất động sản là thị trường tiềm năng nhất, có thể chiếm 40–50% giá trị tài sản token hóa đến năm 2030.

7.3. Tín dụng doanh nghiệp – “Ngân hàng phi tập trung” đang hình thành

Bài toán:

• Các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs) thường thiếu tiếp cận vốn từ ngân hàng.

• Việc đánh giá tín dụng truyền thống chậm, tốn kém và phiền hà.

RWA giúp gì?

• Doanh nghiệp có thể token hóa hóa đơn, hợp đồng bán hàng, hàng tồn kho để huy động vốn.

• Nhà đầu tư được chia lợi nhuận từ khoản vay với yield hấp dẫn.

Dự án tiêu biểu:

 Điểm mạnh của các dự án này: Kết hợp đánh giá off-chain và vận hành on-chain – tạo ra hệ thống tín dụng mềm dẻo, minh bạch, hiệu quả.

7.4. Trái phiếu chính phủ – Kênh an toàn được “số hóa”

Tại sao lại là trái phiếu?

• Thanh khoản cao, ít rủi ro, dòng tiền ổn định

• Được nhà đầu tư tổ chức tin tưởng

Token hóa giúp gì?

• Nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể đầu tư vào trái phiếu Mỹ, Singapore... với số vốn nhỏ

• Tạo ra sản phẩm thu nhập cố định (fixed income) trong thế giới DeFi

Dự án tiêu biểu:

Đặc biệt quan trọng trong bối cảnh lãi suất toàn cầu tăng, nhiều nhà đầu tư DeFi chuyển sang tìm kiếm tài sản có lợi suất thực.

7.5. Tài sản trí tuệ và hàng hóa – Làn sóng mới đang đến

7.5.1. Tài sản trí tuệ (IP)

– Âm nhạc, bản quyền sách, video, nhãn hiệu... đều có thể token hóa
– Tạo ra thu nhập thụ động cho nhà đầu tư dựa trên doanh thu từ IP

Ex: Royal.io – cho phép người dùng sở hữu một phần doanh thu của các bài hát nổi tiếng như của Nas, The Chainsmokers

7.5.2. Hàng hóa vật lý

– Vàng, kim loại quý, rượu vang, nông sản cao cấp
– Token đại diện cho quyền sở hữu thực tế hoặc chứng nhận lưu kho (warehouse-backed)

Ex: Paxos Gold (PAXG) – mỗi token đại diện cho 1 ounce vàng vật lý, có thể đổi ra vàng thật

7.6. Ứng dụng tại thị trường mới nổi: một trường hợp đặc biệt

 Lý do đặc biệt:

• Thị trường mới nổi thường thiếu hạ tầng tài chính – là mảnh đất màu mỡ cho mô hình RWA.

• Tuy nhiên, cũng đi kèm rủi ro: pháp lý yếu, định giá thiếu minh bạch, khả năng thu hồi vốn thấp.

 Một số mô hình đang thành công:

Đề xuất: Việt Nam có thể thử nghiệm RWA ở nông nghiệp, nhà ở xã hội, hoặc các cụm công nghiệp SME – thông qua sandbox pháp lý và đối tác DeFi quốc tế.

7.7. Tổng kết: Tài sản thật, thị trường thật, công nghệ thật

• Bản chất của RWA là sự giao thoa giữa thế giới tài chính thực tế và hạ tầng blockchain.

• Việc lựa chọn tài sản để token hóa không nên chỉ dựa vào khả năng kỹ thuật, mà cần đặt trong bối cảnh thị trường, pháp lý, và nhu cầu thanh khoản.

• Những lĩnh vực dẫn đầu không chỉ mang lại lợi nhuận – mà còn mở ra mô hình tài chính toàn diện hơn, minh bạch hơn, và có tiềm năng ứng dụng ở các nền kinh tế chưa hoàn chỉnh.